8月房企直面偿债高峰,谁家从容谁家焦虑
8月,正值房企还债高峰,多家房企发布有关兑付信息,既有旭辉集团偿债资金尚未全额到位、正在全力筹措资金,并保证在宽限期内尽快完成偿付工作,也有富力地产3笔票据未能在到期前支付利息,正在商讨解决方案。虽然7月份国家统计局房企到位资金数据显现出融资情况有改善的迹象,但房企在还债高峰,仍然面临不小的压力。
业内人士认为,由于近期房企融资依然较为低迷,再加上房地产销售未完全复苏,因此未来仍可能会有房企出现债务违约事件,流动性问题仍需要注意。
还债高峰来临,房企集中兑付
8月份是房企还债高峰。克而瑞统计数据显示,7月份65家房企有19笔债券到期,剔除掉已经提前赎回的部分之后约为267亿元,环比减少42%。而8月份65家房企将有26笔债券到期,剔除掉已经提前赎回的部分之后则达到402亿元,环比增加51%。
这从近期房企发布的兑付安排中可见一斑。8月19日,厦门国贸(600755)发布2021年度第六期中期票据兑付公告,发行总额9亿元,利率为3.98%,到期日为8月25日。
此外,8月15日,金辉集团发布2023年度第一期中期票据的付息安排。该债券的债项余额维持在8亿元,本计息期的债项利率为4.0%,兑付日定于8月24日。本期应偿付的利息金额为3200万元。
8月15日,珠江实业也宣布2021年度第二期中期票据的兑付安排。该债券的债项余额维持在15亿元,本计息期的债项利率为4.85%,利息兑付日为8月23日,本期应偿付的本息金额为15.73亿元。
与此同时,也有不少房企发布提前兑付、回售的公告。比如,石榴集团8月16日发布公告称,提前兑付了即将于8月20日到期的“19石榴04公司债”,共计9亿元本息,至此,总额35亿元的“19石榴01-04公司债”已全部如期兑付。石榴集团表示,本次公司债券兑付以后,预计未来两三年内不再有大额刚性兑付。
8月19日龙湖集团对外称,近日完成“21龙湖05”债券的回售,回售金额达到19.991亿元。至此,龙湖集团在2024年内已累计兑付境内信用债107亿元。完成此次回售后,龙湖集团2024年内剩余到期的公开债务为12月份回售到期的10亿元。
融资仍处低位,个别房企债务违约
虽然7月份未有房企出现债务违约事件,不过,在8月集中兑付期,融资额并未大幅提升的情况下,房企的债务违约在所难免。
8月11日,富力地产发布内幕消息公告,披露怡略有限公司发行的三笔优先票据宽限期已届满,鉴于集团目前面临的现金流压力,“怡略票据”未在到期前支付利息。
根据公告,富力地产于2024年5月完成了ONE Nine Elms项目的出售及相关同意征求,通过偿还项目贷款和注销“怡略票据”,降低了公司的债务规模。富力地产表示,公司正与票据持有人商讨友善解决方案,将继续密切关注事态发展并考虑所有可能采取的行动。
此外,8月14日,旭辉集团披露了关于2022年度第一期中期票据的宽限期内付息及分期兑付(第二次)安排的详细信息。该债券的债项余额为9.9亿元,本计息期债项利率为4.75%,于8月14日支付债券的本金1000万元及相应利息。但是截至8月14日,旭辉集团表示,公司正在全力筹措资金,但因资金调拨等原因,偿债资金尚未全额到位;公司郑重承诺务必加大资金归集力度,保证在宽限期内尽快完成上述本金和利息偿付工作。
事实上,虽然房地产行业到位资金降幅连续4个月小幅收窄,资金压力边际改善,但是到位资金较去年仍有较大降幅。8月15日,国家统计局数据显示,1-7月,房地产开发企业到位资金约6.19万亿元,同比下降21.3%。其中,国内贷款9216亿元,下降6.3%;利用外资17亿元,下降45.0%;自筹资金约2.2万亿元,下降8.7%;定金及预收款约1.87万亿元,下降31.7%;个人按揭贷款8748亿元,下降37.3%。
对此,诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为,从各个资金来源数据来看,7月份降幅均出现收窄局面,其中利用外资降幅收窄力度最大,降幅收窄6.7个百分点,其次定金及预收款收窄2.4个百分点。在“5·17”政策效应带动下,6月份成交创年内小高峰,带动定金及预收款降幅持续收窄。但从绝对值上看,到位资金较去年仍有较大降幅,同比降幅超20%,仍具备较大改善空间。
另外,从7月来看,克而瑞统计显示,65家典型房企的融资总量为523.46亿元,环比增加63.8%,同比减少9%。单月的融资规模创下了2024年以来的新高,主要是因为万科获得了326.66亿元的银行贷款。7月房企债券发行了150.5亿元,环比减少2.9%,同比减少55.6%。
整体来看,中指研究院分析师杨骁表示,1-7月,信用债发行金额2028.1亿元,同比下降29.0%;海外债发行金额67.0亿元,同比下降39.5%;ABS(资产支持证券)发行金额1048.0亿元,同比下降34.6%。
克而瑞分析人士认为,由于近期房企融资仍然较为低迷,再加上房地产销售仍未完全复苏,因此未来仍有可能有房企出现债务违约事件,流动性问题仍需要行业注意。
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