暖风不止，穗迈出一线放限购第一步
　　9月20日晚，广州市人民政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。本次政策调整主要为：1）黄埔、番禺、花都、白云北部四镇不再执行限购政策；2）在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含北部四镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍家庭限购2套；非本市户籍家庭社保缴纳年限从5年缩短至2年；3）将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。本次政策调整为政治局会议后第13个放松限购的城市，也迈出了一线城市放松限购的步伐，我们认为后续其它一线和强二线城市政策放松值得期待。
　　广州政策发力点逐步拓宽，已达2014年以来最宽松环境
　　广州政策发力点逐渐从提升购买力到放宽购房条件。自7月24日政治局会议以来，广州先于8月29日落地了认房不认贷，随后于9月8日将首套/二套房贷款利率下限分别从4.2%/4.8%调降至4.1%/4.5%，优化首套房贷款的认定条件，同时允许拥有一套房且在供家庭的首付比例从70%调降至40%，旨在提升广州市场的购买力。本次政策的发力点在于放开了广州的部分区域限购，且放宽了非户籍人士的购房资格，叠加降低税费，配合此前已出台的限贷优化政策，拓宽了政策的受益面，对比2014年周期，目前广州已创造了2014年以来最宽松的市场环境。
　　新政组合拳后需求端仍在观察，期待托底政策持续加码
　　根据我们的统计，9月1-18日，一线城市新房的日均成交面积较8月-13.6%，但二手房成交较8月+13.2%，考虑到二手房的供应稳定性以及交易效率，可以看出新政已经开始发挥效力。但从贝壳领先指标的角度，一线城市新房/二手房的指标呈现“先升后降”的特点，一线城市新房/二手房KMI成交量数据第一周的50.5/48.3提升至第二周的70.8/64.8，随后于第三周回落至62.0/59.3，而新房/二手房KMI成交价数据则从第一周的41.3/36.0提升至第二周的51.5/44.0，随后于第三周回落至45.0/39.8。目前一线城市复苏的持续性还有待观察，但政策持续加码，我们认为市场有望回暖。
　　政策组合拳再进一步，看好核心区域货量充沛房企
　　一线城市开启放开限购意味着政策组合拳再进一步，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有充沛储备的公司有望受益。重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、滨江集团、万科A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。