减值继续影响利润,商业收入稳健增长

　　公司4月29日发布季报，2024Q1实现营收143.6亿元（YOY-11.7%），归母净利2.3亿元（YOY-65.5%），EPS0.10元。我们维持公司2024-2026年EPS分别为0.33/0.34/0.36元的盈利预测。我们预计公司24年BVPS为26.96元，可比公司24年Wind一致预期PB均值为0.4倍，给予公司24年0.4倍PB，维持目标价10.78元，维持“增持”评级。

　　减值以及合作项目亏损影响归母净利，开发销售收缩

　　期内公司结算收入减少，导致营收小幅下滑。但因商业运营板块收入占比提升，因此综合毛利率同比还有所改善，同比+3.2pct至24.7%。因期间费用相对刚性，公司销售/管理费用率合计同比+1pct，财务费用同比也增加0.8亿。此外，因房价下行趋势尚未扭转，公司计提2.1亿减值准备，影响归母净利1.6亿。叠加合作项目出现亏损，导致归母净利出现下滑。销售方面，期内公司地产销售面积165万方，销售额119亿元，同比分别-34.4%/-44.4%。期内紧抓现金流，未进行扩储。从24年计划来看，计划竣工面积较23年实际竣工下降32.6%，预计今年结算收入仍将进一步收缩。

　　商业收入持续增长，24年目标收入完成率逾24%

　　商业运营板块收入维持增长。2024Q1商业运营总收入达30.39亿元，同比+20.3%，公司全年计划商业运营总收入同比+17.6%至125亿，Q1目标完成率已达24.3%。持有物业平均出租率96.9%，较2023年末进一步改善0.4pct。充沛的持有商业物业不仅带来稳定的现金流，还为融资渠道的稳定性增加砝码，此外，随着消费基础设施REITs启航，持有物业有望提升公司资产变现能力。

　　财务压力较2023年末略有改善，积极借助相关融资支持政策改善现金流

　　整体有息负债规模维持在2023年末水平。扣预资产负债率在2023年末基础上进一步下降0.3pct，现金短债比则提升了6.0pct，整体而言现金流压力略有改善。根据Wind统计，公司存量公开债务总额约223亿，其中24Q2-Q4到期额分别为9.6/18/32.4亿元，合计约60亿，偿债高峰在12月。公司表示，将充分借助《关于做好经营性物业贷款管理的通知》以及融资白名单的相关政策，进一步改善资金结构。充沛的持有物业提升公司抗风险能力，维持“增持”评级。

　　风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。