“三道红线”转绿 美的置业走出债务压力
3月27日,美的置业控股有限公司(03990.HK,以下简称“美的置业”)召开了2022年度业绩新闻发布会。
2022年,美的置业顺利完成了去年的目标――在2022年底实现“三条红线”全部转绿,净负债率43.9%,现金短债比1.60,扣预资产负债率68.2%。
但从业绩来看,仍然逃不出销量“缩水”、利润大降的行业大势。截至2022年12月31日止年度,美的置业实现营收736.31亿元,同比下降0.1%,与上年基本持平;核心净利润39亿元,同比下降29.1%;公司拥有人应占核心净利润为19.68亿元,同比下降49.5%。年内毛利为113.06亿元,同比下降16.2%,毛利的下降主要由于年内会计确认项目单方成本较高所致。
在盈利能力普遍下滑的市场现状下,美的置业不断改善的流动性或许能够带着它穿越周期。
大股东支持,偿债压力减小
降负债效果显著,是这次业绩发布会美的置业管理层反复提及的。
从数据来看,2022年美的置业加权平均融资成本4.62%,同比下降20BP,最新的新增债务加权平均融资成本为4.52%,同比下降11BP,已低于绝大多数民营房企。
融资结构也持续优化。截至2022年底,该公司有息负债485亿元,同比下降14%;银行借款和债券融资合计占比86%,同比上升6%。
值得注意的是,美的置业无存量境外债。2023年到期公司债券6笔,合计51.44亿元,已清偿20.04亿元,剩余31.40亿元。
与出现房企们不断为了展期、变现奔走,美的置业还债压力小,显得十分从容。据介绍,该公司一年内到期有息负债137亿元,月均还债11.42亿元。
美的置业还手握充裕现金和大笔融资。2022年底,该公司现金总量为264亿元。银行授信额度1527亿元,尚未动用的银行授信额度为1080亿元。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,美的置业能够顺利实现“转绿”,一是因为通过转售部分资产,加快了销售回款;二是债务展期,并把负债资产及时抛售;三是减少了在公开市场拿地的支出。
“尤其是美的置业有大股东作为担保融资,相对其他民营房企更有优势,也更容易。”谢逸枫分析称,有成本低且多元的融资工具可供选择,债务负担降低的同时也能保证公司现金流充裕,的确得益于其大股东――美的控股的信用背书。
发布会上,执行董事兼首席财务官林戈也对此大方回应,大股东给予了美的置业很多支持。在现金支持上,2021年派息时,大股东美的控股以股代息,拿走股份,为美的置业留下充裕现金。此外,作为“第二支箭”支持的首批房企,美的置业共有150亿元中票获得银行间交易商协会受理,几次发债顺利发行都离不开美的控股的支持。“其中,中债增有25亿元的中票正是因为股东(美的控股)的反担保,才使债券顺利发行。”他说。
权益占比不高影响销售表现
不过,美的置业的销售表现仍不尽如人意。
2022年,美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额约792.4亿元,较2021年1371.4亿元合约销售额下降42.22%。销售回款率为83%。
退出千亿房企阵列的美的置业,目前仍在克尔瑞2022年度销售榜单排名24,但拿地数量却与同规模房企相差甚远,仅在2022年6月新增了位于上海市浦东新区项目地块,权益货值约14亿元。
也就是说,2022年,美的置业在土拍市场上仅拿地一宗。美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐在发布会上介绍,2022年美的置业主要在存量土地上做了大量的结构优化工作。对于2023年的投资计划,他表示公司会更加理性、慎重、聚焦,不会多点开花,将在目前布局的长三角、珠三角、中部东南西南省会城市,根据去化速度进行结构性补货。
在土拍市场谨慎低调,但却接连收购了金科、雅居乐、花样年、正荣等合作项目的股权,新增权益货值63亿元。回顾美的置业以往的拿地权益占比,此举或许也是不得已而为之。过往财报数据显示,2020年新增的60个项目中,美的置业只有12个项目的权益占比是100%,2021年新增的44个项目,仅有7个权益占比100%。收购有风险的合作项目股权,美的置业此举也是在减少合作开发带来的不利影响。
“美的置业目前仍有相当大的项目存量,按照目前的去化率,未来两三年之内应该可以保持其销售业绩的增长。预期今年年底可能才会加大拿地的支出。”谢逸枫分析道。
截至2022年底,美的置业的总土储面积为3206万平方米,土储权益比为70%。按照美的置业披露的数据,2022年,该公司实现全国49个城市,142个项目,共计超8万套房子交付,预计2023年累计要交付10万套以上。
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