今年以来，随着房地产市场供求关系发生重大变化，各地因城施策，支持刚性和改善性住房需求，市场活跃度显著提升。房地产企业在经历了市场与行业波动后告别“三高”模式，开始将发展重心转向多元化创新业务与可循环经营业务，突围“后开发时代”。

　　进入8月，伴随着中报季的来临，房企们的中期“成绩单”陆续发布。8月19日，美的置业（03990.HK）举行中期业绩发布会，上半年，公司保持正向盈利，展现出穿越周期的经营韧劲；坚守安全底线，“三道红线”保持“绿档”；融资通道保持通畅，融资成本降至4.54%。

　　美的置业举行2023年中期业绩发布会，图片来源：美的置业官方微信公众号

　　展望未来，美的置业将继续以“高质量、新科技、好服务”作为三大标尺，立足“开发+运营+科技”的发展战略，打造集开发、运营、房地产科技一体化生态，发掘新增长动能，构建差异化竞争能力，积极探索发展新模式。

　　经营韧性凸显

　　从整体业绩来看，上半年，美的置业实现营业收入约251.34亿元、毛利约23.21亿元、归母净利润约4.19亿元，保持正向盈利。

　　分业务板块来看，作为智慧健康生活服务商，美的置业基于鉴定产品领先，依托建筑工业化造好房子。上半年，公司连同合营企业及联营公司共实现合约销售金额202.1亿元、合约销售面积约1737.3万平方米，获得市场认可。

　　截至期末，美的置业总土地储备约2500万平方米，土储面积权益比上升至73%、二线及以上城市占比达53%，为未来销售增长提供保障。

　　同期，美的置业以睿住发展为平台，布局了以“睿住天元”为主体的设计科技产业、以“睿住住工”为依托的绿色装配式产业生态、以“睿住智能”为载体的空间智能产业，为客户提供绿色全价值链条业务场景服务，深入挖掘房地产全产业链价值。

　　目前，睿住发展已布局3座产业园，取得ISO三体系、香港QSPSC、香港5S等认证，年产能达15万平方米。截至期末，睿住发展实现年内签约3.2亿元，获得市场认可。未来睿住发展带来的科技驱动及产品和服务一体化，将会重塑公司未来差异化的竞争能力。

　　在稳固房地产科技基本盘的同时，美的置业持续发力物业及商业等多元业态，打造全生命周期的空间服务强链。上半年，公司来自物管服务的收入同比上升15.9%至约8.4亿元，保持增长；另据业绩会上给出的业绩指引，未来三年公司来自物管服务营收复合增长率将超过10%。

　　截至期末，美置服务合约面积已达9218万平方米，在管面积6989万平方米，第三方占比20%；管理业态延伸至产业园区、医疗养老等领域，期末在管产业园达45个，并进驻和佑医院等知名项目。

　　未来，基于住宅、产业园区、医疗康养三大核心业态，美置服务将孵化标准化且可快速复制的增值赛道，以构建“基础服务+增值运营”的产品体系及综合运营能力，锻造市场化的竞争力。

　　开发、服务业务之外，在房地产行业迈入存量运营时代的当下，美的置业资产管理业务也持续推进。上半年，公司来自商业物业投资及运营的收入同比增长32.4%至约1.43亿元，发展潜力凸显。

　　其中，美置商业已覆盖城市综合体、特色商业街区、社区邻里商业、长租公寓等多元业态；截至期末共运营项目13座，以佛山悦然广场为例，经营利润率已达76%，处于行业优秀水平。未来，在自持模式创造经营价值的基础下，美置商业将继续瞄准市场机会，探索运营及管理轻重结合的发展模式。

　　此外，美置产发作为智能科技产品，也将赋能美的置业资产管理业务，以进一步挖掘公司在“开发+运营+科技”战略下的房地产行业价值链存量市场机会。

　　美的置业业务构成，数据来源：美的置业2024年中期业绩发布会推介资料

　　谈及未来的业绩指引，美的置业方面称，“预计2024年～2026年公司营收复合增长不低于25%、归母净利润复合增长不低于20%。”

　　严守财务安全

　　经营基本盘稳健扎实的同时，美的置业继续将现金流安全放在经营管理的首要位置。严守财务纪律、坚守信用价值，守住了安全底线。

　　上半年，美的置业有息负债总额约371.1亿元，相比2023年年末下降2.5%；截至期末，剔除受限制现金后的现金及银行存款仍有114.62亿元，尚未动用的银行授信额度约1185.64亿元。

　　以“三道红线”指标来看，截至期末，美的置业公司净负债率为50.1%、现金短债比为1.26、扣除预收款后的资产负债率为67.8%，保持“绿档”状态。

　　长期以来，美的置业以来一直注重管控债务结构，有序“降负债、降杠杆”，增厚公司发展安全垫，强化抗风险能力。在房企资金和业绩普遍承压的情况下守住了安全阀门，成为了少有的保持境内外市场“零违约”的民营房企。

　　虽然当前房企的融资环境有所好转，但多家机构数据显示，房企融资仍存在调整。如中指研究院数据显示，上半年房地产行业债券融资金额同比下降26.9%；其中信用债同比下降21.9%，各渠道同比均出现下降。

　　美的置业作为市场上少有的融资渠道仍保持通畅的民营房企，上半年累计发行三期共计人民币41.2亿元的中期票据；同期，加权平均融资成本为4.54%，继续保持行业较低水平。低成本的融资能力不仅降低了公司的财务成本，也体现了资本市场对公司信用的认可及发展信心。

　　最近的8月15日，美的置业还曾公告，公司拟发行金额不超13亿元公司债，中证信用融资提供担保不超3亿元，融资再获支持。此外，美的置业作为“示范房企”之一，未来也将借助房地产项目“白名单”等利好政策，融资及发展将获得更多支持。

　　探索发展新模式

　　根据国家统计局日前披露的今年前7月数据，房地产市场已出现一些边际好转信号，市场活跃度显著提升。市场分析普遍认为，未来行业供需两端政策仍有优化可能，将促进市场的企稳。

　　而从行业方向来看，随着“规模竞赛”时代渐渐远去，房地产行业底层逻辑已生变。加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式已是地产行业的清晰路径。对于房企而言，从粗放高速增长的时代迈入开发经营服务并重的新阶段，在“后开发时代”突围已是必修课题。

　　稳健的经营面、安全的财务底色、通畅的融资渠道，是美的置业的底色。而在深耕房地产科技赛道的同时，美的置业长期坚持多航道协同发展，如中期业绩表现，以美置服务、美置商业为代表的资产运营管理业务已成为公司的“第二增长曲线”，并助力公司成为“房地产+”产业复合型企业。

　　6月23日，美的置业还曾宣布一项重大股权重组计划，计划将房地产开发业务通过内部重组从上市公司体系中剥离，交由其控股股东接收。若本次重组完成，一方面公司将实现房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设，未来继续为开发业务提供经营管理服务获得正在向利润贡献；另一方面将助力公司降低杠杆率以及负债水平，轻装上阵、聚焦资源发展轻资产业务，在“后开发时代”谋得更多的发展优势。

　　在中期业绩会上，美的置业也对该重组方案进行了重点介绍，“针对重组，我们提出了‘实物分派+现金选择权+控股股东关连交易收购’的形式。针对‘分派实物’，少数股东可以拿股权也可以拿现金；现金代价是5.9港币，相比公告前最后一个交易日的收市价，溢价了57.33%。”

　　综合业绩会信息来看，美的置业未来仍保持对开发业务全链条的操盘。其中，开发代建业务会构成新增业务板块。除了承接控股股东房地产开发代建业务外，第三方外拓仍是重点发展方向，并预期“未来2～3年内，第三方代建业务占整体开发代建业务的比例逐渐超过20%”。

　　与此同时，美的置业原有的物业管理、商业资产、房地产科技板块也将继续发力，最终构建起公司围绕房地产开发全价值链条深耕的低杠杆、轻资产发展模式。

　　“在重组后，公司降低债务水平及信用风险，业务模式重心转移；与此同时，公司股价将更好反映公司的价值。”美的置业还指出，这次重组完成之后有控股股东的支持与担当，未来会有更值得期待的前景。

　　事实上，美的置业也始终兼顾可持续发展与股东的合理投资回报。数据显示，自2018年上市以来，美的置业持续六年在行业内保持具有竞争力的派息政策，派息总额约90亿港元、派息比例常年超40%，与股东共享公司价值成长红利。

　　在“大开发”向“大服务”逻辑转变的当下，美的置业顺应潮流“去重向轻”，但其专注房地产全链条服务经营的根本实质并没有变。展望未来，在发展新模式下将实现内生性动能，美的置业的后市值得期待。

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