规模位居行业第一的保利发展（600048）交出了一份令外界“惊讶”的中期成绩单。

　　在这份成绩单中，保利发展上半年营收微增，归母利润同比下滑近四成，而近年来备受房企关注的关键指标——经营活动现金流净额却约为-171亿元，大幅下降339%。

　　同时，在发布中期报告的当天，保利发展还同步发布了一份高达95亿元的募资预案。

　　这两则消息让保利发展再次身处“聚光灯”下：在成功冲上行业规模的“头把交椅”之后，保利发展净利为何“失速”？资金层面会否面临压力？

　　上半年归母净利润跌破百亿，毛利率16%

　　保利发展中期业绩报告截图

　　今年上半年，保利发展实现营业总收入约1392.49亿元，同比增长1.66%；归属于上市公司股东的净利润约74.20亿元，同比下降39.29%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约72.30亿元，同比下降38.35%。

　　这是保利发展自2013年以来首次在上半年度出现归母净利润、归母扣非净利润负增长的情况。从规模看，2020年-2023年度上半年，保利发展的归母净利润均在百亿元以上，这是其近5年来上半年度归母净利润首次跌破百亿元关口。

　　对于上半年归母利润下滑，民生证券对保利发展的半年报点评中也指出，主要系销售费用因代理及渠道费增加、财务费用因利息收入减少所致的两费费用增加及结算权益比下降的影响。

　　中期业绩报告数据显示，保利发展上半年销售费用、财务费用分别为31.22亿元和20.12亿元，同比增加2.99%和13.18%，其中销售费用增加为销售代理费及渠道费增加，财务费用增加为利息收入降低所致。

　　上半年利润的下降也将使得保利发展全年利润承压。从2021年至2023年，保利发展归母净利润分别为273.9亿元、183.5亿元和120.7亿元，已经连续三年下滑，同比分别下滑5.39%、33.01%、34.1%。

　　从另外的盈利指标毛利率看，半年报显示，保利发展上半年的毛利率为16.0%，与2023年全年水平保持一致。回顾历史数据，2021年、2022年、2023年保利发展的毛利率分别为26.80%、22.01%、16%，2023年相比于2021年已经跌去了10个百分点。

　　虽然房地产行业毛利率下滑是不争的事实，但作为具有融资优势的央企，保利发展毛利率下滑幅度也相对较大。从横向对比来看，2023年华润置地（开发业务）、中海地产的毛利率分别为20.7%、20.32%。

　　对于利润下滑，保利发展在业绩说明会上称，目前行业处于筑底阶段，在行业波动时期，公司仍处于行业领先地位。公司未来年度的结转收入及利润情况，将视项目交付结转情况而定。

　　经营性现金流净额大幅下滑，抛高额募资预案

　　中期业绩报告显示，2024年上半年，保利发展经营活动现金流净额为-171亿元，相较2023年上半年的71亿元，减少243亿元，大幅下降339%。

　　保利发展当期经营活动现金流净额的大幅下降成为外界关注的焦点。对此，保利发展也在其半年报中予以了说明，经营活动产生的现金流量净额变动原因为“支付上一年度拓展项目的土地款同比增加”。

　　民生证券也在对保利发展半年报点评时指出，保利发展经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增160亿元，预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将改善。

　　据中指研究院数据显示，2023年，保利发展全年权益拿地金额1125亿元，位居全行业第一，且新增地块中不乏高溢价地块。为过往的土地成本“买单”，保利发展也难免在短期承受现金流压力，难免要承受高溢价拿地带来的“痛楚”。

　　今年开年，保利发展在投拓上踩了“急刹车”。今年1-7月，保利发展权益拿地金额仅为207亿元，可见其拓展战略大幅度收缩。

　　值得关注的是，在经营性现金流锐减的情况下，保利发展在半年报发布的同时也发布了募资公告。公告显示，保利发展拟发行可转债募资总额不超过95亿元，用于北京、上海、佛山、大连等城市的15个房地产项目的开发建设及补充流动资金。

　　在发行报告中，保利发展也表示：“目前房地产市场仍在筑底阶段，在行业销售下滑、资金回笼放缓的大环境下，虽然公司凭借稳健经营、科学管理和央企信用优势抵御了市场风险，但持续发展动能也受到制约，仍需要增量资金以满足公司发展需要。”

　　对此，中指研究院企业研究总监刘水分析称：“保利发展此举可以优化公司资产负债结构，增强抗风险能力。如果债券持有人完成转股，公司的净资产将有所增加，资产负债率将有所下降，公司的资本实力将进一步提升，偿债风险也随之降低。另外，随着募集资金的到位及使用效益的释放，未来经营活动现金流入也将有所增加，增强抗风险能力。”

　　但是，保利发展也将因此面临股价压力，刘水进一步分析称：“保利发展将面临短期盈利摊薄，股价受压。募集资金到位后，其产生经济效益需要一定的时间，预计公司基本每股收益、稀释每股收益及净资产收益率等指标在短期将可能出现一定程度的下降，即期回报将会出现一定程度摊薄，股价面临压力。”

　　从股价表现来看，今年保利发展股价下行压力增大。今年4月，在公布一季度销售额后，保利发展股价一度跌破8元/股，创下2016年以来新低，总市值跌破千亿元。截至今日收盘，保利发展收报7.87元/股，下跌2.11%，总市值942.07亿。

　　行业“老大”并不好当，从规模冲上第一之后，保利发展又将在未来交出一份怎样的答卷？

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