高潮时不冒进，低潮时稳得住，工科生中国海外发展在上半年市场中，很好的诠释了这一点。

　　2024年上半年，房地产市场继续调整，全国新建商品房销售额较去年同比下降25%，在这样背景下，中国海外发展凭借自身良好的推盘策略，稳住了上半年销售业绩。

　　上半年，中国海外发展实现合约物业销售额1483.8亿元，销售面积达到544万平方米。集团收入869.4亿元，其中商业物业收入35.4亿元，同比上升19.8%；期内，公司股东应占溢利为103.1亿元，核心股东应占溢利106.4亿元。每股基本盈利0.94元。

　　虽然中国海外发展上半年的销售不可避免的也有所下滑，但其下滑幅度在十强房企中同比降幅是最低的，7、8 月份还将保持一个同比正增长；同时在艰难的市况下，公司权益销售排名行业第一，市场占有率逆势提升，达到3.15%。

　　展望下半年，中国海外发展行政总裁张智超在公司2024年度中期业绩沟通会称，“我们年初给出了销售目标指引，全年希望稳中有升，我们全年的供货与销售铺排也是按照这个目标努力。 全年销售稳中有升的目标，我们保持不变，在下半年继续全力争取。”

　　靠战略远见及战略定力取胜

　　仔细研究中国海外发展各项数据不难发现，上半年，其之所以能在当前市况下，保持如此成绩的根本原因，在于公司的战略远见及战略定力。

　　就上半年的表现而言，最为重要的战略远见便是早几年就已经明确的，投资聚焦重要一二线核心城市的战略，如今在市场销售出现波动下，其在核心城市不仅拥有高质量的项目，而且供货量都非常充足，这自然也就成为了其业绩的重要保证。

　　据悉，上半年中国海外发展在深圳、上海等项目的供地均是去年购入，包括广州项目在内，总地价达到500亿元。

　　中国海外发展董事局主席颜建国在公司2024年度中期业绩沟通会上透露，公司战略聚焦取得丰硕成果，上半年在四个一线城市实现销售合约额744亿元，占全部销售的62.7%，其中，上海建国东路项目高层在3月底开盘，当日基本售罄，销售额196.5亿元，创造全国商品房单盘单次开盘销售总额的历史纪录。

　　上半年，中国海外发展不仅只着重卖了上海的项目，其他两个一线城市北京、深圳，同样也顺势加推了豪宅，为上半年业绩起到了重要助推作用。

　　纵观中国海外发展上半年单月数据，其中6月单月销售额467亿元，同比上涨40.6%。国泰君安在其分析报告中指出，中国海外发展6月销售额的边际显著好转与推盘结构的变化有关，与3月的改善逻辑存在相似性。

　　具体来看，6月单月，中国海外发展在北京、上海、深圳三地共有四大豪宅项目入市，贡献超六成的销售额，带动单月成交均价突破3万元/平方米，公司单月销售额回升至行业第一。

　　与此同时，豪宅项目的热销推动销售额及均价达到历史高位。6月单月，中国海外发展销售均价同比上涨32.1%、环比上涨63.2%至31740元/平方米，为2020年以来的次高。销售均价的大幅提升主要受到高单价豪宅的拉动：四大豪宅项目合计销售额近300亿元，占总销售额的60%以上。

　　国泰君安认为，与行业走势基本一致，中国海外发展6月销售面积环比大幅提升，同比实现正增长，绝对规模为近12个月峰值。6月单月，公司销售面积147万方，同比增速提升18.5pct至6.4%，继2023年5月后首次出现同比正增长。

　　毛利率处于行业高水平

　　除靠过硬的战略维持了良好的业绩外，上半年即便行业剧烈调整，中国海外发展依旧未通过牺牲利润的方式，去获得业绩增长，其财务水平依旧稳健。

　　今年上半年，中国海外发展整体毛利率综合水平在22.1%，毛利率处于行业高水平。

　　中国海外发展副总裁郭光辉在2024年度中期业绩沟通会上也表示，在市场持续调整情况下，市场价格波动确实给各家房企的利润率带来很大困扰，都有不同程度下降，但公司之所以能维持不错的毛利率，这得益于中海的投资力，得益 于公司产品打造能力，体现了行业调整期中海的韧性和价值创造能力。

　　“当前，不少城市已经放开了限价。今年上半年公司有不少项目成为市场标杆， 既叫好又叫座，在北京、深圳、上海几个重点标杆项目，价格都有所突破。我们行政费用和营销费用占比3.9%，保持行业最低水平。融资成本 3.5%，保持行业最低水平，使得公司整体利润率和毛利率持续领先行业。” 郭光辉补充到。

　　中国海外发展财务水平稳健的另一佐证数据是，当前其整体资产负债率为 56.1%，三道红线里剔除掉预售帐款其只有 50%，净借贷比是38.7%，现金短债比扣除归管资金以后是1.9倍，依然保持1002亿在手现金，动能是充足的。

　　上半年，面对境外的利息汇率波动，中国海外发展加大了人民币占比的借贷。归还美债和银行的香港贷款163亿元，净减少了汇率风险敞口120.3 亿元，形成的币种结构人民币占比达到了74.8%。

　　郭光辉在业绩上称，“这个结构对我们整体降息、降敞口都有非常大的好处。同时，今年上半年我们销售与回款保持领先，上半年经营净现金流持续保持了正向。公司下半年的现金流将会保持非常良性的状况。”

　　或基于稳健的财务水平，上半年，在部分国际评级机构下调了很多房企的评级背景下，但是中国海外发展反而得到标普上调信用评级到 A-。郭光辉认为，这个评级体现了国际评级机构对本集团资金管道畅通、业务基本面稳定、投资能力强的充分肯定，所以整个中海成为了唯一有双A国际评级的公司。

　　积极心态看待“危中之机”

　　依靠战略远见及战略定力，中国海外发展在上半年得以“拔得头筹”，但不可否认的是当前房地产市场面临多重压力与挑战，这也考验着中国海外发展的韧性。从业绩会上管理层的表态来看，不管是从自身信心，还是应对的策略，其或都已做好准备。

　　业绩会上，颜建国称，“我们一贯以积极的心态看待‘危中之机’，相信‘三个韧性’将推动公司在行业大变局中进一步塑强竞争优势，保持稳健可持续的高质 量发展。 而颜建国口中的“三个韧性”中就包括中海可持续发展的韧性。

　　在上半年交出稳健成绩后，其对未来同样也有着清新的规划。即持续强聚焦一线、强二线城市投资策略。

　　上半年，中国海外发展新增购地6宗，总购地金额129亿元，其中一线城市占比67%。地买的不多，主要原因是一线及核心城市的优质土地供应不足。

　　业绩会上，张智超也比表态，“下半年，我们将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目。在下半年依旧有450-500亿新增供货，下半年公司有条件实现全年稳中有升的销售目标，有信心完成全年目标和任务。”

　　此外，作为央企担当，在商业业务方面，中国海外发展也会察大势，捕捉优质商业资产并购机会，进一步提升商业收入占比，持续优化资产结构，为股东创造更好的回报。

　　事实上，中国海外发展也成为今年上半年为数不多仍做到派息的房企。

　　“关于派息，今年上半年我们派息30港仙，派息率达到 28.3%，较去年同期的 24.3%，上升了4个百分点。下半年，我们将继续努力，实现引领行业的经营业绩，持续为股东创造更好的回报。”郭光辉于业绩会上称。

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